부의 인문학 (1,2장) - 브라운스톤(우석) --- 부동산 투자 관점

부의 인문학

부의 인문학 (브라운스톤 우석 지음)

 

 

프롤로그 거인의 어깨에 올라서면 비로소 보이는 것들

진입 장벽이 곧 수익이다

가맹점 사업은 인건비 따먹기 사업이다. 절대 큰 돈을 벌 수 없는 일이다.
신도시 신축 상가 매입은 성공하는 경우가 드물다. 상권 형성에도 몇 년이 걸린다.
상가, 빌라, 단독주택, 오피스텔 같이 청약 통장이 필요 없는 것은 진입 장벽이 없다는 뜻이고, 그러면 수익도 별 볼일 없다.

책 속에 진리가 있다

금본위 화폐 시스템이 붕괴된 과정
제 1,2차 세계대전을 거치면서 미국은 전세계 중앙은행이 보유한 금의 3분의 2를 보유하게 되었다. 이에 1944년 미국 달러를 기본으로 금을 바꿔주기로 하는 브레튼우즈 협정이 결의되었다. 이때만 해도 환율이 고정되어 있었고 모든 화폐가 달러를 통해 금으로 교환 가능했다. 그런데 미국이 베트남전에 참전한 이후 달러를 많이 찍어내면서 금본위제를 어기게 되고, 달러의 가치가 금보다 낮아지게 되었고, 프랑스 등의 다른 나라에서 달러를 주고 금을 인출해 가는 소동이 일어났다. 이때부터 금본위 화폐제도가 폐지되었다.
이후로는 정부에서 경기 침체 때마다 돈을 마음대로 찍어내게 되었고, 실물 자산의 가치는 장기로 봤을 때 오르지만 화폐 가치는 상대적으로 떨어지게 되었다.




제1장 노예의 삶을 선택한 사람들

제목부터가 자극적이다. 난 노예로 살기를 선택한 사람일까, 아닐까?

왜 진보정권이 집권하면 부동산 가격이 더 오를까?

이 부분에서 저자는 밀턴 프리드먼을 인용한다. 밀턴은 작은 정부주의자로, 정부 재정지출 정책은 장기적으로 물가상승을 초래하고 경제를 살리지 못한다는 주장을 폈다. “가장 나쁜 시장도 가장 좋은 정부보다 좋다”고 말하는 시장주의자이다.

정부 지출은 마치 알코올 중독과 비슷하게 처음에는 좋지만 반드시 나중에는 인플레이션(숙취, 중독)이란 대가를 치러야 한다.

진보정권이 지향하는 큰 정부는 정부 재정지출을 늘리고, 복지 정책을 확대하기 때문에 부동산과 주가 상승을 초래하는 것이다. 무상복지를 약속한 좌파 정권이 들어선 베네수엘라의 경우도 1년 동안 물가 상승률이 어마어마했다.

이 부분은 아무래도 진보 정권을 비판하는 입장에서 쓰여진 거라 반대편의 입장에서 쓴 책도 한 번 읽어 보도록 해야겠다.

마이클 포터 - 5가지 경쟁요소
1. 신규 진입 위협
2. 라이벌 기업 간의경쟁
3. 구매자의 교섭력
4. 공급자의 교섭력
5. 상품의 대체 위협

큰돈을 벌수 있느냐는 재능과 노력보다는 어떤 사업을 할 것인지 정하는 전략적인 선택이 더 큰 영향을 미친다.


하이에크 지옥으로 가는 길은 선의로 포장되어 있다.
복지 정책, 최저임금제, 임대료 규제 정책, 극단적으로는 북한의 예를 보면 선의를 가장한 정책은 모두 그다지 좋은 결과를 만들어 내지 못한다고 주장하고 있다.


시장은 도덕적 기준으로 보상하지 않는다
머리로는 알고 있는 내용이지만 선뜻 동의하기는 쉽지 않는 내용이었다.
여기서 저자는 에리히 프롬의 [자유로부터의 도피]를 인용한다. 인간은 자유를 얻었지만 고독과 불안을 느낀다. 그래서 고독과 불안을 피하기 위해서 인간은 권위에 복종하게 된다. 자유는 경쟁, 노력, 책임을 요구하는데, 미성숙한 대중은 자유 대신 노예의 길을 선택하는 것이다.

 

<2장> 세상은 평평해지지 않는다.

서울에 집을 사야 한다
우리 나라의 제조업 위주 지방 도시는 어쩔 수 없는 흐름에 따라 점점 쇠퇴할 수밖에 없다
인재와 엔터테인먼트, 기회가 많은 서울 위주로 성장할 것이 분명하다
교통의 발전은 이런 변화를 가속화시킨다
사업가와 월급쟁이보다 땅 주인이 더 부자가 된다

제조업 중심의 지방 도시(울산, 창원, 구미, 거제, 군산)은 쇠퇴할 가능성이 높다. 서울, 판교는 혁신 기업이 자리잡아 부동산 전망이 좋다. 정부가 국토 균형 발전을 위해 지방 도시를 활성화하려는 노력은 성공하지 못할 것이다. 차라리 낙후된 도시의 주민에게 직접 지원하는 것이 낫다.

에드워드 글레이저, ‘도시의 승리’
도시에 사람이 모이는 이유

애덤 스미스, ‘국부론’
분업의 힘. 사람이 한 곳에 모여야 분업이 가능하다. 도시의 크기와 연관이 있다.

데이비드 리카도, 비교우위론
제조업 공장은 후진국으로 옮겨가고, 한국에는 본사와 연구소만 남을 것인데 그 곳은 바로 서울이다.
노동가치설 : 한계효용학파에 의해 빛을 잃었다. 노동가치설은 재화에 들어간 노동가치를 중시하며, 자본가가 노동자의 몫을 가로채기 때문에 노동자 혁명으로 자본가를 없애야 한다는 주장이다. 한계효용학파는 가격이 공급자(노동자)가 아닌 수요자(소비자) 입장에서 결정된다고 본다.

리카도의 차액지대론
밀값이 올라가는 상황에서는 자본가, 노동자도 아닌 땅 주인만 부자가 된다. 왜냐하면 밀 수요량이 늘어날수록 척박한 땅까지 경작하게 되는데, 그럴수록 비옥한 땅에 대한 웃돈 경쟁이 생기기 때문이다. 차액지대란 웃돈을 의미한다. 경작할 땅이 늘어날수록 차액지대가 늘어난다.
요약하면 인구가 늘어날수록 차액지대는 늘어나고, 비옥한 땅 주인은 더 부자가 된다. 기승전서울이다.

헨리 조지, ‘진보와 빈곤’
모든 지대(땅값)은 도둑질이다. 경제가 발전해도 빈곤이 사라지지 않는 이유는 땅값 때문이다. 광활한 평야가 있다고 가정했을 때, 최초 정착자는 결국에 최고의 상업 밀집 지역의 땅주인이 되어 부자가 된다. 이는 애덤 스미스의 국부론에도 나오는 이야기이다.
차액지대론 또한 쉽게 설명하는데, 인구가 늘어나면 자본가도 노동자도 아닌 지주가 제일 부자가 된다는 것이다.
그러나 헨리 조지의 이론 중 차액지대를 전부 세금으로 걷자는 주장(단일 토지세)에서 보듯이, 지대의 규모를 과대평가한 오류를 범했다. 땅의 중요성이 떨어지고 있는 요즘과는 잘 맞지 않는다.

부동산 가격은 수익성에 따라 달라진다
애덤 스미스가 국부론에서 언급한 이기심. 이기심이 세상을 풍요롭게 한다.
애덤 스미스에서 얻는 부동산 투자 힌트 3가지
1. 지대는 그 땅에서 생산되는 상품의 수요와 가격에 따라 결정된다.
2. 지대는 경제 성장이 잘될 때 올라간다. 집값은 투기꾼이 올리는 게 아니다.
3. 호황일 때 토지소유자가 노동자보다 돈을 더 많이 번다. 불황일 때는 노동자가 힘들다. 내집 마련을 서두르는 게 좋다.


…. 읽다 보니, 투기꾼이 집값을 올린 게 아니라는 주장에는 동의하기 힘들다. 제도나 법이 잘 정비되어서 실수요자 위주로만 거래가 이루어졌으면 집값이 그만큼 뛰었을까? 의문이 든다.

GTX가 생기면? 그 영향은 운임에 따라 달라진다.
애덤 스미스는 지대에 가장 큰 영향을 미치는 것은 교통이라고 했다.

제임스 뷰캐넌, ‘공공선택이론’
정치인의 속셈은 다 자기 잇속 챙기기 바쁘다는 것이다. 예산을 늘리고 조직을 비대화해서 자신의 연봉, 승진 기회 등을 늘리려고 하기 쉽다는 것이다.
서울 부동산 가격을 안정시키는 방법은 양도소득세 중과 철회, 서울 재개발 재건축 규제 폐지, 임대주택 건설 확대라고 저자는 주장한다. 그러나 정부는 3기 신도시를 포함하여 총 30만 채를 공급하겠다고 한다. 왜 서울의 재개발 재건축 허용 대신, 경기도에 물량 폭탄을 퍼부을까? 단기적으로 재개발 가격이 급등하면 대중은 질투심에 사로잡혀 집권당을 비난하기 때문이다. 그리고 결국에 시간이 지나면 재개발 재건축이 이루어질 수밖에 없는데, 그러면 서울 집값은 또 오르고, 경기도 집주인은 또 타격을 받게 된다.

분양가상한제
로베스피에르의 예를 보면, 상한가 제도는 선의에서 시작했더라도 경제적 원리를 이해하지 못한 정책이기 때문에 안좋은 결과를 낳을 수 밖에 없음을 알 수 있다.
1가구 다주택자가 정말 집값 상승의 주범인가?
곡물 중간상인이 곡물가를 끌어올리는 주범이 아니라는 것을 설명한 애덤 스미스를 참고해 보자. 중간상인 규제를 했더니, 곡물가는 더 올라갔다. 왜냐? 1) 농부들은 유통을 위한 자본을 일부 떼어 두어야 해서 생산을 위한 자본 투입량이 줄어들어 전체 곡물 생산이 줄어들었기 때문이다. (다가구 주택 보유자는 국가가 주택 건설에 더 많은 자본을 투하하도록 한다.) 2) 농부들이 유통도 해야 하므로 전문성이 떨어져 농업 생산성이 떨어졌기 때문이다. 덧붙여, 곡물 유통 사업은 경제 상승과 하락의 영향을 받으므로 그렇게 수지맞는 사업은 아니라고 충고했다. (IMF 때 많은 주택 임대업자들이 망했다.)
1가구 다주택자는 단기적으로는 집값을 상승시킬 수 있지만, 장기적으로 임대를 주어 전세가를 하락시키고 오히려 집값을 안정시킨다.
만약 1주택만 소유하도록 법을 만든다면? 집을 살 수 있는 사람이 줄어들므로 총 주택 공급 수가 줄어들고, 주택 매물과 전세 물량이 급감하여 전세가와 집값은 폭등할 것이다.
… 여기서 의문, 우리 나라에는 필요한 주택 수보다 이미 주택이 많이 지어져서 빈집 문제가 대두되고 있다고 알고 있는데?
아무튼, 1가구 다주택자는 장기적인 주택 공급자 역할을 한다는 것이 저자의 주장이다. 정부는 그래서 부자들에게 주택임대 사업을 장려하고 세금 혜택을 주기도 했다. (저자의 주장)

이러한 의문은 가져 봐야 한다. 왜 다른 나라에서는 1가구 다주택자를 규제하지 않을까?