NH올원리츠 상장에 앞서 / 리츠(REITs)가 뭘까? 주식 초보의 입장에서 알아보기

안녕하세요. 저는 주식 투자에 대해서는 아직 공부를 시작하는 입장이라, 요즘에는 공모주 위주로 투자하고 있는데요.

모든 공모주 일정을 훑어보다 보면 가끔 '리츠'라는 게 등장합니다.

 

뭔지도 모르고 9월 초에 'SK리츠' 청약을 넣었던 기억이 나는데요. 그 때는 심지어 균등과 비례의 개념조차 헷갈리던 때라 1400주(350만원)라는 애매한 숫자로 청약을 넣었고 결과는  3주 배정을 받았습니다.

공모가가 5000원이었는데 6100원에 매도했으니 수익이 났을 것 같지만, 당시 하나금융투자에서 주관했고 저는 2000원의 수수료까지 물어야 했기에 결론적으로는 800원 가량의 아까운 손실을 내고 말았습니다. ㅋㅋ

첫 리츠의 경험을 이렇게 찝찝하게 마무리하고 나니, 오늘과 내일 청약 신청을 받는 NH올원리츠에 청약하기 전에는 리츠가 무엇인지 조금이라도 더 알고 나서 청약 여부를 결정해야겠다는 생각이 들어 이렇게 제가 공부한 내용을 포스팅하게 되었습니다. 

 

제가 원래 알고 있던 리츠의 개념은, (개인 주식투자자 입장에서) 주식을 사면 부동산에 투자할 수 있다?! 는 게 다였습니다.

찾아보니 리츠는 REITs 를 뜻하고, Real Estate Investment Trusts 입니다. 부동산 투자신탁이네요

다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산이나, 관련 유가증권에 투자한 후 그 수익을 투자자에게 돌려주는 주식회사라고 되어 있습니다. 그러니까 말하자면 부동산 간접 투자기구입니다.

 

리츠의 기본구조는 부동산 투자회사가 투자자로부터 투자를 받아, 부동산에 투자하는 대가로 배당을 주는 것입니다.

 

이때 신기했던 건 리츠회사가 개인, 기관투자자에게 배당을 90% 이상이나(!) 준다는 것입니다. 그럼 리츠회사가 먹는 건 10%밖에 안 된다는 걸까요?

아니면 배당 가능한 수익의 90% 이상을 준다는 거니, 배당 가능한 수익 자체가 적은 걸까요? --- 배당수익을 많이 줘야 다른 주식에 투자할 자금이 리츠로도 올 수 있기 때문인 것 같습니다.

 

리츠의 목적은 다음과 같다고 합니다.

 

- 일반인에게 부동산 간접투자 기회를 제공합니다.

- 부동산 가격 안정의 효과: 투기적 부동산 시장을 건전하게 변화시킵니다. 리츠회사가 투기적으로 투자하면 개인, 기관투자자들이 피할 것 같아서 그런 걸까요? 아마 더 달려들 수도 있을 것 같은데.... 

- 건설시장 활성화 도모: 자본시장에서 투자자들로부터 안정적 자금조달이 가능하도록 하여 건설산업의 침체 극복

- 부동산산업의 발전: 상대적으로 낙후된 부동산시장을 선진화하고 우수 전문인력을 육성할 수 있다고 합니다. 말하자면, 투기적이고 건전하지 못했던 부동산 시장을 개선하기 위해서 중간에 투자회사도 끼고, 회사에 고급 인력도 뽑아서 시장을 건전하게 만들기 위함인가 봅니다.

 

리츠가 도입된 역사는 다음과 같습니다.

 

- 2001년 4월 처음으로 부동산투자회사법이 제정되었습니다. 이때는 자본금 500억원 이상을 요구했고, 2단계 인가절차를 두었습니다. IMF 시기 이후라 그런지 CR리츠라고 하여 기업구조조정 부동산에 전문적으로 투자하는 리츠도 도입되었다고 합니다.

- 최저자본금은 점차 완화되어, 500->250->100억원에서 2010년경 70억원(자기), 50억원(위탁/기업구조조정)으로 거의 처음의 10분의 1로 줄어들었습니다.

- 차입한도도 확대되어 2004년경 자기자본 2배 이내로 허용하던 것이 2010년에 자기자본 10배까지 허용하도록 확대되었습니다.

- 이렇게 규제가 완화된 것은 정권의 영향도 있었던 걸까요? 아무튼 리츠 회사에 대한 규제는 점점 완화하는 쪽으로 움직이고 있었습니다.

 

리츠의 종류는 3가지가 있는데요.

 

가장 많은 것은 위탁관리리츠입니다. 2020년 기준 252개가 있고 평균 배당수익률 9.6%입니다.

리츠의 종류 3가지

1) 자기관리리츠: 실체회사로 상근 임직원이 있습니다. 전문인력 5인이 고용되어 있습니다. 50%이상 의무배당(초과배당가능) 으로 나와 있네요. (아까는 90%이상 배당이라더니 그건 위탁리츠의 경우였습니다) 
위에서 언급했듯 최저자본금 70억원 이상 필요합니다.  리츠는 주식 총수의 30%이상을 공모해야 하며, 요건 충족시 주식 시장에 상장하게 됩니다.(CR리츠도 마찬가지)
2) 위탁관리리츠(CR리츠) : 명목회사로 상근이 없습니다. 최저자본금 50억원 이상 필요합니다.(기업구조조정리츠도 마찬가지) 배당가능이익의 90%이상을 배당합니다.
3) 기업구조조정리츠: 위의 두 리츠가 일반부동산과 개발사업에 투자하는 것과 달리, 자산 구성이 기업구조조정부동산이 70% 이상으로 이루어져 있습니다. 상장이 다른 두 종류의 리츠와는 달리 의무사항이 아닙니다.

 

리츠 배당수익률이 우리에게는 가장 중요하겠죠. 

 

리츠에 투자하는 이유가 배당수익률이 높아서이기 때문이니까요.

위에서 말했듯 위탁리츠의 2020년 평균 배당수익률은 9.6%입니다. 2011년 이후 리츠 수익률은 안정적으로 성장하고 있습니다. 

그런데 상장한 리츠의 평균 배당수익률은 그보다 좀 낮은 8.6%입니다.

 

 

리츠는 주로 주택에 가장 많이 투자하고(59%) 그 다음으로 오피스, 리테일 쪽으로 투자하고 있습니다.

2020년 기준 총 282개의 리츠 중 141개가 주택에 투자하는 리츠이네요.

리츠의 투자 자산 유형

 

 

리츠 주식 투자를 결정할 때 고려할 요소는 아래와 같습니다.

• 주당 순이익의 성장가능성
• 예상 투자수익률(주가 및 배당의 성장가능성을 통하여 추정)
• 다른 수익증권(채권, 유틸리티 주식 등)과 비교한 현재 배당 수익률
• 배당 성향
• 경영 품질과 기업 구조
• 리츠의 기초 자산인 부동산의 가치, 대출 및 기타 자산

 

 

 

NH올원리츠 예상 배당수익과 배당수익률

NH올원리츠 배당수익률

NH올원리츠의 예상 배당은 6~7%입니다. 평균 위탁리츠의 배당수익률보다는 낮은 수치이지만 6%이면 평균 주식보다는 높은 배당수익률이라 볼 수 있겠네요. 하지만 제 개인적인 느낌상 주가상승으로 인한 수익은 기대하기 힘들다는 느낌입니다. (참고만) 

참고로 SK리츠의 3개월 간 주가변화입니다.

공모가 5000원이었고 상장 이후 저가 5320, 고가 6910이었네요. 고가를 기준으로 잡으면 30% 정도의 수익률을 기대해 볼수는 있겠지만,  그 이후 하락하는 모습을 보이고 있습니다.

 

 

 

엔에이치올원위탁관리부동산투자회사

위의 사업 내용을 보면 투자부동산 3군데가 나옵니다.

저는 개인적으로 우리 나라 지리(도시 위주)에 관심이 많은 편이라 갑자기 저 주소들이 실제로 어딘지 찾아보고 싶어졌습니다. 한 군데씩 볼까요.

 

 

1. 분당스퀘어 업무시설

분당스퀘어

 

신기하게도 제가 성남에 살 때 자주 놀러갔던 번화가인 서현역 AK 플라자 바로 옆에 있는 분당스퀘어이네요. 성남에 사시는 분이라면 서현역 AK 플라자는 아주 익숙하실 텐데요. 번화가 옆에 있는 큰 건물이니 임대료가 비쌀 것 같기도 합니다. 현재 라인플러스(우리가 아는 그 라인 메신저)와 선데이토즈(애니팡 게임 회사)가 입점해 있다고 합니다.

 

 

에이원타워 당산

에이원타워 당산

 

 

음, 당산은 자주 지나다녀 보지 못했지만 버스 타고 지나가면서 본 큰 건물이 여기인 것 같네요. 삼성생명이 통째로 들어와 있습니다.

 

그 외 이천 도지물류센터가 있다고 합니다.

 

부동산 위치는 재미삼아 찾아본 건데요. 공실이 날 염려는 크게 없을 것 같다는 개인적인 느낌입니다. 

배당수익률은 리츠들에 비해 보통이지만, 주가 상승으로 인한 수익이 불확실하다고 판단되어 청약 여부는 내일 경쟁률을 보고 판단하려고 합니다.

읽어주셔서 감사합니다!

 

 

(참고: 국토교통부 리츠관리시스템)